事業内容

戸建買取再販事業について

本事業では、静岡県東部を中心に戸建て住宅を直接買い取り、物件の状態に合わせてリフォームを行ったうえで、次に住まわれる方へ販売しています。

買取前には、周辺の成約事例や土地・建物の価値、必要な工事費、想定販売価格などを確認し、物件ごとに買取後の計画を立てます。

建物を活かして戸建てとして再販売するほか、状態や土地の特性によっては、解体後に土地として販売する方法なども検討します。

取得から改修工事、販売までを一貫して管理し、建物状態と販売方針に応じて改修内容を精査します。不要な工事を省いて改修費を適正化し、買取価格に反映します。

説明書・計画書

金融機関へ融資を打診する際は、案件ごとに、以下の3つの書類を作成・提出します。

項目	主な内容
説明書	価格算出ロジック（販売基準価格、利益率）、価格調整ロジック（価格区分、販売標準期間、価格調整スケジュール）、販売運用ロジック（価格区分別運用、共通運用）、取得基準・リスク管理（取得対象基準、現地リスク、法令リスク）、事業フロー
計画書	事業計画（資金計画、事業費内訳、諸費用内訳）、販売計画（販売価格、販売標準期間、価格調整スケジュール）、事業スケジュール、価格算出根拠（土地価格算出〔補正後〕、建物価格算出〔補正後〕、土地価格算出にあたり選定した事例、競合物件分析）、改修計画、ターゲット、物件概要、添付書類
添付資料	土地登記情報、建物登記情報、公図、地積測量図、建物平面図、レインズ成約事例、レインズ在庫事例、ゼンリン地図、道路・都市計画関係資料、建築計画概要書、現地写真など

物件取得前に、買取価格、改修工事費、利益、販売期間、価格調整、売却までの見通しを立て、調査結果と根拠資料を確認したうえで取得可否を判断します。これにより、取得判断の精度を高め、損失リスクを抑えます。

金融機関が事業計画と物件状況を確認しやすい資料構成とし、融資審査に必要な調査や稟議の負担軽減にも配慮しています。

本ページに記載する戸建買取再販事業は、これら3点を揃え、取得前に事業計画を作成するものを指します。

事業フロー

STEP1

10秒査定

本サイト上で概算価格を自動算出

STEP2

正式査定

事業計画・改修計画を設計

STEP3

買取

価格・改修費・販売期間・出口価格を確認したうえで取得

STEP4

改修工事

改修計画に基づき、必要な改修工事を職人へ直接発注し、当社が現場管理を行います。

STEP5

販売開始

室内写真・販売資料・媒体掲載

STEP6

価格調整

反響数・内覧数・販売期間に応じて価格を調整

STEP7

成約・資金回収

契約・引渡し・資金回収

買取価格の算出方法

買取価格は、土地価格と建物価格から、再販に必要な改修工事費、取得・販売に係る諸費用および利益を差し引いて算出します。土地価格と建物価格には、物件ごとの条件に応じた補正を反映します。

買取価格＝（土地価格＋建物価格）− 改修工事費 − 取得・販売に係る諸費用 − 利益

土地価格＝採用する土地㎡単価 × 補正後の地積 × 土地の個別要因補正

建物価格＝新築時の建物㎡単価 × 建物㎡単価回復率 × 補正後の延床面積 × 建物の個別要因補正

項目	算出・設定方法
土地価格	採用する土地㎡単価、補正後の地積、土地の個別要因補正により算出
建物価格	新築時の建物㎡単価、建物㎡単価回復率、補正後の延床面積、建物の個別要因補正により算出
改修工事費	改修工事標準単価表に基づき算出
取得・販売に係る諸費用	仲介手数料、不動産取得税、所有権移転・抵当権設定登記費用等
利益	築年数に応じた利益率と最低利益額を基準に設定

10秒査定に使用する単価

採用する土地㎡単価は、国土交通省が公開する直近5年の宅地（土地）および宅地（土地と建物）の取引価格を収集し、町名ごとに算出しています。土地と建物を一括で売買した取引は、取引総額から建物相当額を差し引いて土地価格を求めます。極端な事例の影響を除いて下限単価・中央値・上限単価を設定し、実取引を確認できない町名は、地価公示・都道府県地価調査などの周辺データで補完しています。

新築時の建物㎡単価は、国税庁が公開する「建物の標準的な建築価額表」の構造別・建築年別の単価を使用しています。建物価格は、新築時の建物㎡単価、築年数に応じた建物㎡単価回復率および補正後の延床面積を反映して算出します。新築時の契約書などで建築価額を確認できる場合は、正式査定に反映します。

価格算出に用いる補正・評価基準

土地・建物の価格は、基準となる単価と面積をそのまま使用するのではなく、物件ごとの条件に応じた補正を行って算出します。土地は17項目、建物は3項目を確認するほか、面積、築年数、改修内容および関連する補正の重複を考慮します。

項目	補正・評価内容
採用する土地㎡単価	レインズの戸建て成約事例から建物相当額を差し引いて各事例の土地㎡単価を算出し、極端な事例の影響を受けにくい中央値を採用。事例が少ない場合や算出結果が周辺相場と大きく乖離する場合は、地価公示・都道府県地価調査も参照
土地の個別要因補正（17項目）	都市計画、道路幅員、間口、縦列駐車、駐車場高さ、前面道路との高低差、前面道路の舗装状態、土地形状、路地状敷地、心理的瑕疵、嫌悪施設の性質、嫌悪施設の視認性、嫌悪施設による実害、水系ハザード、土系ハザード、ハザード区域との位置関係、近隣環境
建物の個別要因補正（3項目）	建物グレード、耐震基準、建物構造
地積補正	土地の規模に応じ、価格に反映する面積を段階的に補正
延床面積補正	建物の規模に応じ、価格に反映する面積を段階的に補正
建物㎡単価回復率	築年数と改修内容（内装・小設備・大設備・外装）を組み合わせた35通りの基準回復率を設定
関連補正の調整	接道・駐車・路地状敷地など、関連する補正が過度に重ならないよう調整

各補正率および基準の開示方針

価格算出に係る補正率、利益率、価格調整基準、販売運用基準、取得判断基準の詳細は、社内管理情報のため公開しておりません。

これらの基準は、過去実績および市場データに基づき構築され、標準化して運用しております。妥当性および精度は、実績との整合性により継続的に検証・補正を行っています。

取得基準・リスク管理

物件の取得にあたっては、建物状態、法令上の制限、土地条件、周辺環境などを確認し、再販の可否を判断します。取得後の事業リスクが大きい場合は、取得を見送ります。

項目	確認内容
建物状態	傾き、雨漏り、シロアリ被害、改修が必要な箇所
法令リスク	都市計画法、建築基準法、接道、再建築可否
土地条件	道路幅員、高低差、土地形状、駐車条件
周辺環境	近隣環境、嫌悪施設、心理的瑕疵
出口判断	戸建再販、土地販売、投資家向け販売

担当者

担当者名: 岩田健太郎
担当領域: 現地調査・買取査定

法令・建物状態・リスク調査

資金計画・販売計画

改修工事の計画・管理

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